Quelles charges sont à payer en cas de vente de son lot?

Le syndic fait le décompte du propriétaire qui vend jusqu’à la date de vente, ou à la date de jouissance du nouveau propriétaire. Seulement les montants exigibles au moment de la date de vente sont à payer par le propriétaire vendeur. Les montant exigibles après la date de vente, ou jouissance, sont à payer par l’acheteur. L’acheteur peut se retourner contre le vendeur pour ces montants. Le décompte total fait est de toute façon exigible qu’après l’approbation par l’Assemblée Générale. (G. KRIEGER, La Copropriété, Portalis 2018, p450). Le syndic ne doit pas respecter les clauses dans l’acte de vente. Toutes les clauses convenues dans l’acte notarié font la loi entre parties, mais ne lient nullement les tiers, ni le syndicat des copropriétaires, ni le syndic (G. KRIEGER, La Copropriété, Portalis 2018, p156).

Exemple : Vendeur A vend son appartement à l’acheteur B le 1 décembre 2021 avec B prenant possession le 15 décembre 2021. Le 15 novembre 2021 le notaire demande au syndic de lui communiquer le montant du par vendeur A. Les charges de vendeur A étaient à 200 € par mois comme décidé à l’assemblée générale le 31 mars 2021.  Le vendeur a arrêté de payer les charges en octobre 2021. La copropriété avait décidé de changer la chaudière pendant l’assemblée générale du 31 mars 2021 avec 1 200 € pour la participation dans les frais de vendeur A. Le 15 avril 2021 le syndic avait fait un appel de fonds de 25% du montant de la chaudière donc 300 € pour vendeur A qu’il n’a pas payé encore. Le syndic reçoit la facture finale pour la chaudière le 20 décembre 2021. Le syndic finalise le 21 février 2022 le décompte 2021 et vendeur A doit 2 313.45 € pour 2021. Le syndic fait l’assemblée général le 7 avril 2022 qui approuve le décompte 2021.

Le décompte fait par le syndic pour le notaire le 15 novembre 2021 sera 11 fois le budget de 200 € plus le 300 € pour la chaudière. Le certificat de syndic au notaire demandera 400 € pour les charges pas encore payées pour octobre et novembre, le 300 € pas encore payé de l’appel de fonds et mentionne que 900 € additionnel resteront à payer pour la chaudière. Le syndic peut réclamer le 900 € restant dû de l’acheteur à partir du 20 décembre 2021. L’acheteur peut réclamer le 900 € du vendeur. À partir du 7 avril 2022 le syndic peut réclamer la différence du décompte 2021 de 2 313.45 € - 2 200 € = 113.45 € de l’acheteur, qui peut le réclamer du vendeur.

En pratique le syndic peut informer le vendeur et lui réclamer les montants directement pour éviter de passer par l’acheteur. Si le vendeur est d’accord de payer il n’a pas de soucis. Si le vendeur n’est pas d’accord il est plus facile pour le syndic de réclamer les sommes de l’acheteur comme il existe encore une relation contractuelle avec l’acheteur et parce que l’acheteur est solidairement tenu avec le vendeur des charges dues au titre de l’exercice clos et des mois de l’exercice en cours (G. KRIEGER, La Copropriété, Portalis 2018, p510).