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Nos équipes répondent à vos questions !

Retrouvez ici les questions les plus récurrentes concernant entre autres, la gestion locative, l'achat ou la vente d'un bien immobilier, les conditions de travaux dans une copropriété... Tout ce qui pourrait vous être utile !

L'article 3 in fine du règlement grand-ducal prescrivant les mesures d´exécution de la loi du 16
mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles dit que : " Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l´assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l´immeuble."

Ceci veut dire que la réunion doit être tenue dans la commune de la situation de l'immeuble mais que le règlement de copropriété peut valablement prévoir un autre lieu. Si la réunion est tenue dans une autre commune, ceci sera sans incidence sur la validité des décisions si tous les copropriétaires étaient présents. Par ailleurs si l'assemblée générale est tenue dans une autre commune mais peu éloignée de la résidence, une demande en nullité ne peut aboutir que si le requérant prouve un préjudice du fait de l'éloignement. L'obligation de tenir l'assemblée générale dans la commune de la résidence est inscrite dans le règlement d'exécution et non pas dans la loi. Le caractère d'ordre public du règlement d'exécution n'a pas été retenu dans le régime luxembourgeois par opposition au régime français.

(Trib. arr. Diekirch, 4 juin 2002; "La copropriété", KRIEGER G., Portalis éditions 2011, p209)

La prescription est de 10 ans si aucune autre prescription est fixée dans un autre texte de la loi. (art. 34 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis)

Le syndic peut assigner le copropropriétaire en justice sans autorisation de l'Assemblée Générale. Une fois le jugement obtenu il peut faire une saisie sur le salaire/pension ou, le cas échéant, le loyer touché par le copropriétaire en question. (Art. 14 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis)

Non, l'article 31 du règlement général de police dit clairement:

"L'usage de tondeuses à gazon, de scies et généralement de tous autres appareils bruyants est interdit entre 21 heures et 8 heures. Les dimanches et jours fériés, l'usage en est toujours interdit."

En principe on ne doit pas supporter une telle nuissance comme souvent le règlement de copropriété tolère des animaux s'ils ne gênent pas les autres habitants. En plus dans article 20 du règlement général de la police il est écrit:

"Les propriétaires ou gardiens d'animaux sont tenus de prendre les dispositions nécessaires pour éviter que ces animaux ne troublent la tranquillité publique ou le repos des habitants par des aboiements, des hurlements ou des cris répétés."

En matière de responsabilité civile du propriétaire bailleur, la loi n’oblige à aucune assurance au Luxembourg. Toutefois vous avez tout intérêt à souscrire une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), qui vous couvre contre d’éventuels dégâts, notamment lorsque votre appartement n’est pas occupé. Le PNO pourra couvrir la responsabilité du propriétaire par rapport à son locataire en qualité de bailleur (art. 1721 deuxième alinéa du Code civil). Votre contrat pourra également couvrir les frais que vous pouvez encourir pour les dommages matériels causés par un sinistre se communiquant à des biens, qui sont la propriété de tiers (Art. 1382 à 1386 du Code civil).

Le conseil syndical est un ensemble de propriétaires élus pour assister et contrôler le syndic (Art. 23, loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis). C'est totalement différent de la gestion de la résidence, auquel cas le conseil syndical pourrait être tenu responsable pour ses actions. Les membres ne sont pas rémunérés et peuvent être élus parmi les copropriétaires et leurs conjoints. Il n’y a pas de nombre de membres spécifié par la loi, il peut donc s’agir d’une personne comme de tous les propriétaires. Il peut être utile d’élire un conseil syndical, il peut notamment exiger la tenue d'une Assemblée Générale si le syndic refuse de le faire. En outre, la loi ne spécifie pas de règles particulières pour son fonctionnement.

Oui. L'article 31 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit une indemnisation dans ce cas particulier. Les conditions sont propres à chaque cas.

Oui c'est possible mais seulement dans le cas particulier où l’Assemblée Générale a donné son accord pour la construction des dits locaux, et à l’unanimité de tous les copropriétaires (Art. 30, loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis).

En principe non. L’article 25 de la loi sur la copropriété oblige le notaire qui s’occupera de la vente, à demander au syndic si des dettes existent. Ce dernier enverra au notaire un « certificat de syndic », qui stipulera la dette à retenir sur la somme de vente. Cet argent sera ensuite versé sur le compte de la copropriété ou restera bloqué sur un compte auprès du notaire jusqu’au moment où un accord sera trouvé (art. 25, loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis). 

Non, il doit seulement s'acquitter des appels de fonds avant la vente. Pour information : « C’est à tort que les appelants soutiennent qu’une charge doit être supportée par celui qui était propriétaire le jour du vote de l’assemblée alors que, ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, il est admis que seul doit être pris en considération le moment où les charges deviennent liquides et exigibles. » (Trib. Arr. Lux. 24 janvier 1991, 3ème sect, n°29/91 ; Elter et Schockweiler, op. cit., p. 331. ; KRIEGER, G., La copropiété, Portalis, p. 297)

En cas de vente de lots, le propriétaire doit veiller à être en règle sur plusieurs choses, comme les avances sur charges approuvées par l’Assemblée Générale dans le budget jusqu’à la vente, le solde du décompte annuel approuvé également par l’Assemblée Générale (si la date d’assemblée tombe avant la vente), les appels de fonds faits par le syndicat avant la vente, les travaux décidés par l'Assemblée Générale avant la vente quand l’appel de fonds est inscrit dans le procès-verbal. Par contre, les travaux décidés par l’Assemblée Générale sans appel de fonds ou factures avant la vente sont à payer par le nouveau propriétaire.

Lorsque vous choisissez de nous confier la gestion locative de votre bien, alors l’occupant s’adressera exclusivement à notre agence en tant que gestionnaire locatif attitré. En principe, il n'aura pas besoin de vous contacter directement puisque nous gérerons toutes ses demandes.

Outre le prix d’achat du bien fixé par un contrat entre le vendeur et vous, d’autres frais devront être pris en compte :

  • Les frais d’acte de vente (frais de notaire, différentes taxes dues à l’Administration fiscale). Au Luxembourg, ces droits s’élèvent à 7% du prix d’achat mais une réduction est accordée sous forme de crédit d’impôt, en cas d’acquisition d’une habitation personnelle. Attention, si vous prévoyez de louer le bien, vous devrez payer l’intégralité des droits d’enregistrement et de transcription.
     
  • Les frais d’hypothèque qui relèvent de l’acte notarié d’ouverture de prêt et de l’inscription hypothécaire auprès d’un Bureau des hypothèques.
     
  • Les frais de dossier bancaire en cas de prêt. Ces frais varient d’une banque à l’autre et ne sont la plupart du temps pas très élevés.

En tant que propriétaire d’un bien immobilier en location, vous êtes généralement soumis à des obligations fiscales. Les loyers que vous percevez sont en effet imposables, déduction faite des frais d’obtention (frais d’entretien et de réparation, intérêts débiteurs, amortissement, frais de gérance, etc.).

Aucune réponse ci-dessus ne vous satisfait ou vous avez des questions spécifiques ? Nos conseillers sont à votre disposition.