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Nos équipes répondent à vos questions !

Retrouvez ici les questions les plus récurrentes concernant entre autres, la gestion locative, l'achat ou la vente d'un bien immobilier, les conditions de travaux dans une copropriété... Tout ce qui pourrait vous être utile !

Oui, le syndic n'a pas besoin de demander une autorisation pour agir en justice lorsqu'il s'agit d'une action en recouvrement de créance, soit dirigée contre un propriétaire ou n'importe quel autre tiers. (La Copropriété, G. KRIEGER, Portalis 2018, p293)

C'est quoi l'usure normale ? C'est l'usure qui survient même si le détenteur
utilise la chose de manière soigneuse et consciencieuse. Tant que la chose est
utilisée conformément à sa destination et que l'usure n'est pas due à un manque
d'entretien ni à un dégât causé à cette chose, il s'agit d'usure normale.

Le syndic fait le décompte du propriétaire qui vend jusqu’à la date de vente, ou à la date de jouissance du nouveau propriétaire. Seulement les montants exigibles au moment de la date de vente sont à payer par le propriétaire vendeur. Les montant exigibles après la date de vente, ou jouissance, sont à payer par l’acheteur. L’acheteur peut se retourner contre le vendeur pour ces montants. Le décompte total fait est de toute façon exigible qu’après l’approbation par l’Assemblée Générale. (G. KRIEGER, La Copropriété, Portalis 2018, p450). Le syndic ne doit pas respecter les clauses dans l’acte de vente. Toutes les clauses convenues dans l’acte notarié font la loi entre parties, mais ne lient nullement les tiers, ni le syndicat des copropriétaires, ni le syndic (G. KRIEGER, La Copropriété, Portalis 2018, p156).

Exemple : Vendeur A vend son appartement à l’acheteur B le 1 décembre 2021 avec B prenant possession le 15 décembre 2021. Le 15 novembre 2021 le notaire demande au syndic de lui communiquer le montant du par vendeur A. Les charges de vendeur A étaient à 200 € par mois comme décidé à l’assemblée générale le 31 mars 2021.  Le vendeur a arrêté de payer les charges en octobre 2021. La copropriété avait décidé de changer la chaudière pendant l’assemblée générale du 31 mars 2021 avec 1 200 € pour la participation dans les frais de vendeur A. Le 15 avril 2021 le syndic avait fait un appel de fonds de 25% du montant de la chaudière donc 300 € pour vendeur A qu’il n’a pas payé encore. Le syndic reçoit la facture finale pour la chaudière le 20 décembre 2021. Le syndic finalise le 21 février 2022 le décompte 2021 et vendeur A doit 2 313.45 € pour 2021. Le syndic fait l’assemblée général le 7 avril 2022 qui approuve le décompte 2021.

Le décompte fait par le syndic pour le notaire le 15 novembre 2021 sera 11 fois le budget de 200 € plus le 300 € pour la chaudière. Le certificat de syndic au notaire demandera 400 € pour les charges pas encore payées pour octobre et novembre, le 300 € pas encore payé de l’appel de fonds et mentionne que 900 € additionnel resteront à payer pour la chaudière. Le syndic peut réclamer le 900 € restant dû de l’acheteur à partir du 20 décembre 2021. L’acheteur peut réclamer le 900 € du vendeur. À partir du 7 avril 2022 le syndic peut réclamer la différence du décompte 2021 de 2 313.45 € - 2 200 € = 113.45 € de l’acheteur, qui peut le réclamer du vendeur.

En pratique le syndic peut informer le vendeur et lui réclamer les montants directement pour éviter de passer par l’acheteur. Si le vendeur est d’accord de payer il n’a pas de soucis. Si le vendeur n’est pas d’accord il est plus facile pour le syndic de réclamer les sommes de l’acheteur comme il existe encore une relation contractuelle avec l’acheteur et parce que l’acheteur est solidairement tenu avec le vendeur des charges dues au titre de l’exercice clos et des mois de l’exercice en cours (G. KRIEGER, La Copropriété, Portalis 2018, p510).

L'Assemblée générale qui n'a pas été convoquée avec un délai d'au moins quinze jours avant la date de la réunion, si le règlement de copropriété ne prévoit pas un délai plus long, peut seulement être annulée par un copropriétaire si celui-ci peut prouver un préjudice. (KRIEGER, G., La Copropriété, Portalis, 2018, p333) (Tr. arr. Lux., 14 déc. 1988, n° 607/88)

Non, l'ancien syndic ne peut rien facturer pour la remise des dossiers au nouveau syndic. (La Copropriété, KRIEGER G., Portalis, 2018, p. 255) (C.A. Paris, 23ième ch B, 17 juin 1999, Loyers et copropriété, déc 1999, p. 16)

Comme vous savez sans doute à cause du l’épidémie Corona nos services ont été limités par le règlement grand-ducal du 18 mars 2020 portant introduction d’une série de mesures dans le cadre de la lutte contre Covid-19. Toute activité artisanale hors atelier est interdite et tous les chantiers doivent être arrêtés. Nous nous excusons pour cette limitation de service. Les services poubelles et nettoyage restent en place dans le mesure du possible. Toutes les assemblées générales ont été postposées après le 30 juin 2020 suivant le règlement grand-ducal du 20 mars 2020 concernant la tenue des réunions. Entretemps nous enverrons les décomptes au fur et mesure qu’ils soient disponibles.

Les feux allumés dans les cours, jardins et autres terrains doivent être constamment surveillées et ne peuvent incommoder les voisins ni rendre la circulation dangereuse. Toutes les mesures de sécurité doivent être prises pour éviter une propagation du feu.
Il est défendu en outre :
a) de placer de la braise ou des cendres non éteintes dans des récipients en matière combustible. Les récipients contenant ces braise ou cendres doivent être placés à des endroits où tout danger d'incendie et d'intoxication est exclu;
b) de se servir d'une flamme ouverte pour l'éclairage, le chauffage ou le travail dans des endroits et locaux présentant un danger particulier d'incendie. Dans les cas où des travaux avec des appareils à flamme ouverte doivent être exécutés, toutes les mesures doivent être prises pour éviter l'éclosion d'un incendie; (Art. 35 Règlement général de police du 26 mars 2001 tel que modifié le 23 novembre 2015)

Oui, si le bruit ne gêne pas. L'intensité des appareils de radio et de télévision ainsi que de tous les autres appareils servant à la reproduction de sons, employés à l'intérieur des immeubles doit être réglée de façon à ne pas gêner le voisinage. 

En aucun cas, ces appareils ne sont utilisés à l'intérieur des immeubles quand les fenêtres ou les portes sont ouvertes, ni sur les balcons ou à l'air libre, si des tiers peuvent être incommodés. 

Les prescriptions des alinéas 1er et 2 valent également pour les instruments de musique de tout genre, ainsi que pour le chant et les déclamations.

(Art. 21 Règlement général de police du 26 mars 2001 tel que modifié le 23 novembre 2015)

 

Non, Il est défendu de laisser les moteurs tourner à vide sans nécessité, ainsi que de mettre en marche des motocycles ou des cycles à moteur auxiliaire dans les entrées de maisons, les passages et cours intérieurs de maisons d'habitation et de blocs locatifs. Pendant la nuit le bruit causé par la fermeture des portières d'automobiles et des portes de garages, ainsi que par l'arrêt et le démarrage des véhicules ne doit pas incommoder les tiers. (Art. 27 Règlement général de police du 26 mars 2001 tel que modifié le 23 novembre 2015)

L'article 3 in fine du règlement grand-ducal prescrivant les mesures d´exécution de la loi du 16
mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles dit que : " Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l´assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l´immeuble."

Ceci veut dire que la réunion doit être tenue dans la commune de la situation de l'immeuble mais que le règlement de copropriété peut valablement prévoir un autre lieu. Si la réunion est tenue dans une autre commune, ceci sera sans incidence sur la validité des décisions si tous les copropriétaires étaient présents. Par ailleurs si l'assemblée générale est tenue dans une autre commune mais peu éloignée de la résidence, une demande en nullité ne peut aboutir que si le requérant prouve un préjudice du fait de l'éloignement. L'obligation de tenir l'assemblée générale dans la commune de la résidence est inscrite dans le règlement d'exécution et non pas dans la loi. Le caractère d'ordre public du règlement d'exécution n'a pas été retenu dans le régime luxembourgeois par opposition au régime français.

(Trib. arr. Diekirch, 4 juin 2002; "La copropriété", KRIEGER G., Portalis éditions 2011, p209)

La prescription est de 10 ans si aucune autre prescription est fixée dans un autre texte de la loi. (art. 34 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis)

Le syndic peut assigner le copropriétaire en justice sans autorisation de l'Assemblée Générale. Une fois le jugement obtenu il peut faire une saisie sur le salaire/pension ou, le cas échéant, le loyer touché par le copropriétaire en question. (Art. 14 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis)

Non, l'article 31 du règlement général de police dit clairement:

"L'usage de tondeuses à gazon, de scies et généralement de tous autres appareils bruyants est interdit entre 21 heures et 8 heures. Les dimanches et jours fériés, l'usage en est toujours interdit."

En principe on ne doit pas supporter une telle nuissance comme souvent le règlement de copropriété tolère des animaux s'ils ne gênent pas les autres habitants. En plus dans article 20 du règlement général de la police il est écrit:

"Les propriétaires ou gardiens d'animaux sont tenus de prendre les dispositions nécessaires pour éviter que ces animaux ne troublent la tranquillité publique ou le repos des habitants par des aboiements, des hurlements ou des cris répétés."

Outre le prix d’achat du bien fixé par un contrat entre le vendeur et vous, d’autres frais devront être pris en compte :

  • Les frais d’acte de vente (frais de notaire, différentes taxes dues à l’Administration fiscale). Au Luxembourg, ces droits s’élèvent à 7% du prix d’achat mais une réduction est accordée sous forme de crédit d’impôt, en cas d’acquisition d’une habitation personnelle. Attention, si vous prévoyez de louer le bien, vous devrez payer l’intégralité des droits d’enregistrement et de transcription.
     
  • Les frais d’hypothèque qui relèvent de l’acte notarié d’ouverture de prêt et de l’inscription hypothécaire auprès d’un Bureau des hypothèques.
     
  • Les frais de dossier bancaire en cas de prêt. Ces frais varient d’une banque à l’autre et ne sont la plupart du temps pas très élevés.

Lorsque vous choisissez de nous confier la gestion locative de votre bien, alors l’occupant s’adressera exclusivement à notre agence en tant que gestionnaire locatif attitré. En principe, il n'aura pas besoin de vous contacter directement puisque nous gérerons toutes ses demandes.

En cas de vente de lots, le propriétaire doit veiller à être en règle sur plusieurs choses, comme les avances sur charges approuvées par l’Assemblée Générale dans le budget jusqu’à la vente, le solde du décompte annuel approuvé également par l’Assemblée Générale (si la date d’assemblée tombe avant la vente), les appels de fonds faits par le syndicat avant la vente, les travaux décidés par l'Assemblée Générale avant la vente quand l’appel de fonds est inscrit dans le procès-verbal. Par contre, les travaux décidés par l’Assemblée Générale, sans appel de fonds ou factures avant la vente, sont à payer par le nouveau propriétaire.

Non, il doit seulement s'acquitter des appels de fonds avant la vente. Pour information : « C’est à tort que les appelants soutiennent qu’une charge doit être supportée par celui qui était propriétaire le jour du vote de l’assemblée alors que, ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge, il est admis que seul doit être pris en considération le moment où les charges deviennent liquides et exigibles. » (Trib. Arr. Lux. 24 janvier 1991, 3ème sect, n°29/91 ; Elter et Schockweiler, op. cit., p. 331. ; KRIEGER, G., La copropiété, Portalis, p. 297)

En principe non. L’article 25 de la loi sur la copropriété oblige le notaire qui s’occupera de la vente, à demander au syndic si des dettes existent. Ce dernier enverra au notaire un « certificat de syndic », qui stipulera la dette à retenir sur la somme de vente. Cet argent sera ensuite versé sur le compte de la copropriété ou restera bloqué sur un compte auprès du notaire jusqu’au moment où un accord sera trouvé (art. 25, loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis). 

Oui c'est possible mais seulement dans le cas particulier où l’Assemblée Générale a donné son accord pour la construction des dits locaux, et à l’unanimité de tous les copropriétaires (Art. 30, loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Oui. L'article 31 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit une indemnisation dans ce cas particulier. Les conditions sont propres à chaque cas.

Le conseil syndical est un ensemble de propriétaires élus pour assister et contrôler le syndic (Art. 23, loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis). C'est totalement différent de la gestion de la résidence, auquel cas le conseil syndical pourrait être tenu responsable pour ses actions. Les membres ne sont pas rémunérés et peuvent être élus parmi les copropriétaires et leurs conjoints. Il n’y a pas de nombre de membres spécifié par la loi, il peut donc s’agir d’une personne comme de tous les propriétaires. Il peut être utile d’élire un conseil syndical, il peut notamment exiger la tenue d'une Assemblée Générale si le syndic refuse de le faire. En outre, la loi ne spécifie pas de règles particulières pour son fonctionnement.

En matière de responsabilité civile du propriétaire bailleur, la loi n’oblige à aucune assurance au Luxembourg. Toutefois vous avez tout intérêt à souscrire une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), qui vous couvre contre d’éventuels dégâts, notamment lorsque votre appartement n’est pas occupé. Le PNO pourra couvrir la responsabilité du propriétaire par rapport à son locataire en qualité de bailleur (art. 1721 deuxième alinéa du Code civil). Votre contrat pourra également couvrir les frais que vous pouvez encourir pour les dommages matériels causés par un sinistre se communiquant à des biens, qui sont la propriété de tiers (Art. 1382 à 1386 du Code civil).

En tant que propriétaire d’un bien immobilier en location, vous êtes généralement soumis à des obligations fiscales. Les loyers que vous percevez sont en effet imposables, déduction faite des frais d’obtention (frais d’entretien et de réparation, intérêts débiteurs, amortissement, frais de gérance, etc.).

Aucune réponse ci-dessus ne vous satisfait ou vous avez des questions spécifiques ? Nos conseillers sont à votre disposition.